Российский ипотечный рынок переживает не самые лучшие времена

29.09.2008 | Служба новостей Росфирм

Российский ипотечный рынок переживает не самые лучшие времена

Российский ипотечный рынок переживает не самые лучшие времена. Рост процентных ставок и ужесточение условий получения кредитов не располагают к росту числа ипотечных сделок. Для привлечения клиентов банки вынуждены придумывать новые продукты, например кредиты в экзотической валюте.

  Настоящий год стал для российского ипотечного рынка юбилейным. Ровно 10 лет назад был принят федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который создал нормативную и правовую базу для функционирования американской ипотечной модели в России. По данным Росстата, к началу юбилейного года более 300 банков выдавали ипотечные кредиты, а объем кредиторской задолженности вырос с 4 млрд рублей в 2002 году до 556 млрд на конец 2007 года. В результате около 700 000 российских семей приобрели квартиры и индивидуальные дома с помощью ипотечных кредитов. Однако эти красивые цифры могут остаться всего лишь историей. Из-за мирового кризиса ликвидности российские банки в 2008 году серьезно ужесточили правила выдачи ипотечных кредитов. Впервые за последние 10 лет динамика выдачи кредитов по итогам года может оказаться отрицательной.


   В школу не пойдем
   С 1 сентября некоторые банки из числа крупных игроков на рынке ипотечного кредитования в очередной раз повысили кредитные ставки. Свои действия они объяснили неблагоприятной рыночной конъюнктурой. В их числе «ВТБ 24», Абсолют Банк, РосЕвроБанк и Альфа-банк. В настоящий момент Альфа-банк выдает кредиты на срок до 25 лет на сумму до $1,5 млн по декларированной ставке 12,5% годовых в рублях. В действительности ставка по самым популярным ипотечным кредитам значительно выше. Так, ставка кредита на 25 лет при наличии 15-процентного первоначального взноса составит 14,1%. Если у заемщика есть только 10% общей суммы, то ставка будет на уровне 14,6%. В свою очередь, в Сбербанке кредит на срок свыше
   20 и до 30 лет выдается под 13,75% годовых. В другом крупном кредитном учреждении, «ВТБ 24», величина новых процентных ставок составляет от 12,2% до 14,95% годовых. Как нетрудно догадаться, последняя цифра является процентной ставкой по ипотечным кредитам на срок до 25 лет. «Банки отреагировали на новые условия на финансовых рынках еще в конце прошлого года, многие из них увеличили первоначальный взнос, сократили максимальный возраст заемщика, подняли ставки. Показательно, что за последнее время подняли ставки Сбербанк и ВТБ, которые долго держали их на прежнем уровне. Наш банк тоже предпринял все эти меры при ипотечном кредитовании», - говорит заместитель председателя правления банка «Возрождение» Татьяна Чепенко.


   Удар по рефинансированию
   После того как ипотечная система потерпела удар на первом уровне в виде повышения ставок для клиентов, последовали сложности и на втором уровне - на уровне выкупа ипотечных кредитов и их рефинансирования. В середине августа 2008 года АИЖК (Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию) объявило, что с 15 сентября изменяются правила рефинансирования ипотечных кредитов, выдаваемых банкам-партнерам. По оценкам экспертов, новые правила фактически приведут к еще большему уменьшению объемов выданных кредитов. Вырастет на 2% и средняя ставка ипотечных ссуд по стандартам АИЖК. «Вслед за Внешторгбанком АИЖК с 15 сентября также поднимает ставки до уровня рабочего диапазона 15-16% годовых и отказывается рефинансировать «свои» старые кредиты, по которым ставка ниже новых. Это практически означает прекращение роста объемов ипотечного кредитования по итогам 2008 года», - говорит Алексей Дорош, директор департамента продаж и развития Русского ипотечного банка. По его словам, ВТБ, чья доля на рынке составляет около 15%, и АИЖК, занимающее примерно такую же долю, «фактически отреклись от кредитов на сумму 150 млрд рублей и указали на дверь вновь обращающимся заемщикам». «Вследствие замораживания всех предыдущих договоренностей с инвесторами и отсутствия какой-либо информации ипотечному рынку в России остается только метаться из стороны в сторону, реагируя на негативный новостной фон международного финансового рынка», - констатирует он.
   Основным следствием этого решения, по мнению экспертов, станет исчезновение «дешевой ипотеки» как таковой. «Рынок уже давно наблюдает изменения в программах ипотечного кредитования АИЖК. Связано это, скорее всего, с ростом просрочки и дефолтов по ипотечным кредитам. Решение изменить правила выкупа ипотечных кредитов, скорее всего, отразится  на региональной программе АИЖК, однако насколько велико будет это влияние, сказать пока трудно. Что касается «дешевой» ипотеки, то в течение года мы наблюдаем постоянный рост ставок кредитования у основных участников рынка, и ожидать в ближайшем будущем «дешевой» ипотеки вряд ли стоит», - говорит заместитель руководителя блока «Ипотечное кредитование» Альфа-банка Олег Пятлин. По его словам, эксперты наблюдают периодическое повышение ставок во многих банках. «Как долго это будет длиться, неизвестно. В данной ситуации в более выгодном положении оказываются банки с государственным и иностранным участием, имеющие доступ к дешевому фондированию. Частные банки ощущают наибольшее влияние «погоды» на рынках ликвидности», - говорит эксперт. По его мнению, изменение программы АИЖК существенно не отразится на работе основных игроков рынка ипотеки, скорее всего, оно повлияет на банки, работающие по программам АИЖК и не обладающие собственными программами. Таким образом, ставки выросли почти одновременно и по частным, и по государственным программам.


   Хроники пикирующего
   По данным Российской гильдии риэлтеров (РГР), доля ипотечных сделок на рынке в июле 2008 года снизилась почти в 3 раза по сравнению с июлем 2007 года. По словам Константина Апрелева, вице-президента РГР, в прошлом году на рынке недвижимости Москвы было совершено около 128 000 сделок, соответственно в месяц этот показатель составлял примерно 10 500. В июле прошлого года доля в 11% из этих сделок приходилась на сделки с применением ипотеки. В этом году, несмотря на то что объем сделок на рынке несколько подрос, ипотека составляет лишь 4% от них. Основными причинами сложившейся ситуации эксперты называют высокие цены на недвижимость и удорожание кредитов на фоне инфляции, опережающей рост доходов. Участники девелоперского рынка также практически моментально отреагировали на ужесточение правил выдачи ипотечных кредитов. В частности, Ассоциация строителей России (АСР) и Национальная ассоциация участников ипотечного рынка (НАУИР) опубликовали совместное заявление. «Ипотека является единственной системой, в рамках которой могут удовлетворить свою потребность в жилье граждане, обладающие стабильными доходами и определенными накоплениями. В 2008 году она существенно сократилась», - говорится в заявлении. По мнению этих двух организаций, повышение цен за привлекаемые ресурсы в условиях мирового финансового кризиса делает невозможным при сложившихся в России кредитных ставках покупку ипотечных кредитных портфелей без дисконта. Положение усугубляется нестабильностью на жилищном рынке. Авторы заявления считают, что хотя российской ипотеке не грозит кризис, аналогичный разразившемуся кризису на международных финансовых рынках, однако многие предпосылки, которые привели к колоссальным потерям ряд ведущих американских ипотечных компаний, характерны и для российского ипотечного рынка.


   С точки зрения заемщика
   Помимо изменившейся процентной ставки, все остальные требования к заемщикам остались прежними. Для того чтобы адекватно рассчитать свои силы при получении кредита, удобнее всего проанализировать размер последующих выплат и сопоставить их с размером дохода. «Обращаясь за кредитом, клиент должен понимать, что в течение всего срока кредита ежемесячно он должен будет направлять определенную сумму средств на погашение кредита. В нашем банке платежи, направляемые в счет возврата кредита и процентов за пользование кредитными средствами, рассчитываются как аннуитетные, т.е. представляют собой равные ежемесячные платежи. Размер платежа колеблется в интервале 40-60% от совокупного дохода семьи заемщика. Соответственно, заемщик, исходя из этих параметров, которые становятся известны ему при получении одобрения банка на предоставление кредита, должен планировать свой семейный бюджет», - говорит Алексей Дорош. По мнению экспертов, любому заемщику, даже самому удачливому и стремительно продвигающемуся по карьерной лестнице, стоит рассчитывать на пессимистичный вариант. Перед тем как обратиться за помощью к банку, необходимо «подбить» все свои ежемесячные доходы и расходы, например затраты на питание, одежду, оплату коммунальных услуг и мобильной связи, на развлечения, отдых, спорт и другие. Кроме того, стоит учесть ежеквартальные и годовые расходы, например отпуск, в перерасчете на каждый месяц. Более того, ко всем выше перечисленным пассивам стоит добавить запасы на «черный день» в размере 3-6 месячных окладов.
   Затем необходимо определиться с валютой кредита, чтобы не пострадать от возможных колебаний на мировых рынках. По мнению специалистов, лучше брать кредит именно в тех банкнотах, в которых вам перечисляют зарплату. «Это позволит снизить дополнительные расходы по конвертации и упростит планирование семейного бюджета с учетом колебаний валютного курса», - считает старший андеррайтер «Национальной ипотечной компании» Павел Данькин. При этом, если заемщик берет кредит с плавающей ставкой, привязанной к таким индексам, как английский LIBOR или российский Mosprime, по мнению андеррайтера «Независимого бюро ипотечного кредитования» Павла Комолова, следует быть готовым к повышению номинальной ставки на 1-2%, так как в среднем тот же LIBOR колеблется в диапазоне 3-5%. Следовательно, этот момент стоит также предусмотреть в семейном бюджете.


   Вынужденные новинки
   В действительности с выбором валюты для кредита все не так просто. Мировой финансовый кризис вынудил российские банки искать новые возможности для привлечения потенциальных клиентов. Для этого кредитные учреждения были вынуждены разработать свежие продукты, например - предложить заемы в экзотической для российского рынка валюте: швейцарских франках и японских иенах. «Ипотечные кредиты в экзотических валютах появились на нашем рынке около года назад. Их запуск стал возможен благодаря удачным договоренностям по дешевому привлечению в швейцарских франках и иенах», - рассказывает Алексей Дорош. Основное преимущество кредитов в экзотической валюте заключается в более низкой процентной ставке. Дело в том, что банки привлекают заемные средства друг у друга и рефинансируют кредиты по различным процентам, которые зависят от вида валюты. В одной валюте деньги обходятся банку дешевле, в другой - дороже. Например, 12-месячная ставка LIBOR по кредитам в американских долларах составляет примерно 3% (еще в январе было 4,5%), в евро - около 5%, в британских фунтах - примерно 5,8%, в швейцарских франках - около 3%, а в японских иенах - всего около 1%. Таким образом, очевидно, что из перечисленных валют дешевле всего банкам обходятся заемные средства в иенах.
   По мнению Дмитрия Балковского, генерального директора «Независимого бюро ипотечного кредитования», «низкие процентные ставки для банков - это возможность увеличить кредитный портфель и расширить клиентскую базу». В свою очередь, заемщикам низкая ставка позволяет уменьшить сумму выплат по кредиту. Следовательно, для получения кредита требуется меньшая сумма подтвержденного дохода, что делает ипотеку доступнее большему кругу заемщиков. С другой стороны, заемщик может взять в такой ситуации кредит на большую сумму, так как банк обычно выставляет максимальный процент от доходов, который может ежемесячно отчислять клиент. Единственная опасность для заемщика - это резкий скачок курса той же японской иены, а также неудобство, связанное с необходимостью конвертации валют.
   Кредиты в экзотических валютах появились на российском рынке в 2007 году. Сегодня кредиты в швейцарских франках и японских иенах выдают многие банки. Эксперты считают, что интерес банков к новому типу ипотечного кредитования объясняется тем, что на фоне мирового кризиса такие кредиты стали одним из реальных вариантов поддержания рентабельности - как для новых игроков, так и для старожилов российского кредитного рынка. «В нашей компании эти кредиты пользуются популярностью, но не во всех регионах. Самые высокие показатели у Дальнего Востока и в северо-западном регионе России. По статистике Всероссийской ипотечной сети НБИК (68 брокерских компаний из 49 городов России), около 8% от общего числа клиентов воспользовались экзотическими кредитами», - говорит Дмитрий Балковский.
   В целом начинание оказалось успешным. Российские банки увеличили долю кредитов в экзотических валютах. Однако, соблазняясь на «экзотику», стоит помнить, что кредиты в иенах несут довольно серьезный валютный риск, который полностью ложится на плечи клиентов. Например, нынешним летом ежемесячные платежи некоторых клиентов по кредитам в иенах увеличились с 20 тыс. рублей до 25 тыс. - из-за роста курса иены.


   Прогнозы на будущее
   Участники рынка считают, что тенденции, наметившиеся на рынке ипотечного кредитования в 2008 году, будут актуальны и в ближайшем будущем. По словам Татьяны Чепенко, в дальнейшем ставки будут еще расти, предел еще не достигнут. Например, в будущем планируется увеличение ставки рефинансирования. «Возможности рефинансирования кредитов инвестором предельно малы. Балансы банков забиты, а длинные деньги ограниченны. Это провоцирует в дальнейшем еще больший рост ставок и приведет к ограничению общей выдачи ипотечных кредитов. Однако более высокие ставки должны как-то соотноситься с платежеспособностью заемщиков. При этом зарплаты в России не растут, а уровень инфляции остается очень высоким», - отмечает эксперт. В результате всех озвученных выше изменений участники ипотечного рынка пересмотрели свои прогнозы на итоги 2008 года. «Наш прогноз на 2008 год был таким: 30-процентный рост ипотечного кредитования по отношению к 2007 году. Мы были излишне оптимистичны. Наиболее вероятный сценарий - 10-15-процентный рост по итогам года, который будет достигнут в основном за счет результатов первого полугодия», - говорит Алексей Дорош.
   В целом, как отмечают участники ипотечного рынка, кредитный рынок в России вернулся к тем позициям, которые были заняты 2-3 года назад. Однако цены на недвижимость за этот срок выросли в 2-3 раза. При этом уровень доходов населения за 2006-2007 годы увеличился на 58%. Соответственно, доступ населения к рынку жилья стал еще более сложен, чем это было два года назад. Главная проблема, по мнению экспертов, заключается в том, что рост цен на недвижимость и рост ставок дают очень неприятную синергию.

http://www.profile.ru/

 

Предыдущая | Следующая