Арендаторов муниципального и государственного имущества ждет очередной период потрясений

13.10.2008 | Служба новостей Росфирм

Арендаторов муниципального и государственного имущества ждет очередной период потрясений

Изменившееся федеральное законодательство кардинально меняет форму имущественных отношений с властью. Отныне все договоры аренды будут заключаться по результатам конкурсов и аукционов. При этом для малого и среднего бизнеса предусмотрены льготные формы аренды. Кроме того, с 1 января 2009 года у добросовестных арендаторов появится право преимущественного выкупа помещений при приватизации... К этим новациям большинство предпринимателей пока относится настороженно. Казалось бы - изменения позитивные и приняты скорее на пользу, чем во вред. Тем не менее все ясно понимают, что федеральное законодательство еще придется обкатать на местах и реализация многообещающих установок столичных законотворцев будет зависеть от решений и действий региональных властей.
Этим летом Госдума приняла сразу несколько законов, касающихся имущественных отношений власти и бизнеса. Введена в действие ст. 17.1 ФЗ «О защите конкуренции», предусматривающая заключение всех договоров аренды, договоров безвозмездного пользования и иных договоров, касающихся государственного и муниципального имущества, только на конкурсной и аукционной основе. Причем участники торгов будут давать «свою цену» лишь за право заключения такого договора. Арендная плата будет устанавливаться в зависимости от утвержденных ставок.
Другой нашумевший в деловых кругах Федеральный закон «О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ» определил, что предприятия все же могут арендовать те же помещения, минуя аукционный принцип. Но это уже будет трактоваться как поддержка бизнеса. Имущество, предназначенное для передачи во владение или пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру их поддержки, должно быть утверждено специальным перечнем. Что попадет в этот перечень и на каких условиях будет передаваться имущество (а закон предлагает три варианта - на возмездной, безвозмездной основе или на льготных условиях)? Это предстоит определить региональной и местной властям...
И, пожалуй, самая долгожданная новация - преимущественное право выкупа, закрепленное в №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества...» Наконец-то предприниматели, кто более трёх лет являлся добросовестным арендатором приватизируемого имущества, получат возможность в первоочередном порядке выкупить его по рыночной стоимости.

У законотворцев много работы

Нововведения уже отрази-лись на региональном законодательстве. Собранием депутатов Архангельской области приняты соответствующие изменения в областные законы о государственном имуществе. В столице Поморья создана специальная рабочая группа по подготовке перечня муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру их поддержки.
Департамент муниципального имущества мэрии уже представил на рассмотрение реестр предприятий, которые арендуют принадлежащую городу недвижимость. Затем на уровне мэра и городского Совета должно быть принято решение о возможном исключении каждого такого помещения и здания из прогнозного плана приватизации.
Критерии для определения тех, кто достоин подобной поддержки, и необходимо выработать рабочей группе. Ну а утвердить список «избранных» предстоит на октябрьской сессии представительного органа городской власти.
Включение помещения или здания, которое арендует предприятие малого или среднего бизнеса, в перечень означает, что эта недвижимость не будет продана.
«Принципы должны быть простыми и понятными, а также не допускающими разночтений, - заявил заместитель мэра Архангельска по вопросам экономического развития и финансам Сергей МОИСЕЕВ. - И, что самое главное, - малый и средний бизнес должен почувствовать реальную поддержку власти. В этом смысле президент России Дмитрий Анатольевич Медведев перед всеми ветвями власти ставит вполне конкретные цели».
Вместе с тем задача городских властей - сохранить муниципальное имущество в казне, чтобы за счет сдачи его в аренду наполнять бюджет, большая часть расходов которого идет на финансирование социальной сферы города. Губернатор Архангельской области Илья МИХАЛЬЧУК перед муниципалитетом поставил задачу наращивать экономический потенциал, расширять возможности бюджета.
Этот принцип должен ставиться во главу угла при формировании основной части обсуждаемого перечня зданий и помещений - такую точку зрения высказал директор департамента муниципального имущества мэрии Архангельска Сергей БАКАЛО.
По его мнению, сам перечень должен состоять из трех частей. Первая - административные здания и помещения (например, по адресам: пл. Ленина, 5, ул. Воронина, 29, пр. Никольский, 37), где располагаются сама мэрия и администрации округов. Вторая часть - производственные здания и помещения, которые занимают предприятия городского хозяйства, в том числе управляющие компании (например, на ул. Нагорной, 56, пр. Ломоносова, 52, и пр.).
Наконец, в третью часть войдут здания и помещения, которые арендуют предприятия сферы услуг и торговли. Формирование этой части и представляет наибольшую сложность.
Два обязательных критерия для включения в перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи малому и среднему бизнесу, определяет №209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ»: численность работающих в фирме и ее годовая выручка.

Предприниматели просили отсрочку

Между тем в Архангельский городской Совет депутатов поступил целый ряд обращений от различных организаций города. Предприниматели, чьи арендуемые помещения включены в план приватизации на этот год, просили отсрочить продажу объектов муниципальной собственности. Ведь с 1 января 2009 года вступит в силу федеральный закон, позволяющий арендаторам на приоритетных условиях выкупать помещения.
На заседании комиссии по экономике, собственности и предпринимательству депутаты обсудили обращения ОАО «Дом моды «Чайка», ООО «Центр», ОАО «Ремонт телерадиоаппаратуры» и ООО «Техническая книга».
Общее мнение депутатов таково: либо удовлетворить все обращения, либо отказать всем. «Нельзя кого-то выделять, а кому-то отказывать», - считает председатель профильной депутатской комиссии Александр ФРОЛОВ. Кроме того, в случае исключения объектов из прогнозного плана приватизации, их будет необходимо заменить другими. Иначе городской бюджет не получит запланированные от их продажи доходы. К тому же практически все перечисленные организации обращались в городской Совет депутатов в 2007 году с просьбой перенести приватизацию помещений на следующий, 2008 год.
В итоге депутаты решили не менять прогнозный план приватизации. «У нас остаётся очень мало времени до конца года, и уже невозможно поменять эти помещения на другие», - пояснил Александр Фролов.

Аренда по конкурсу

Обычная практика муниципальных образований - заключение договоров аренды на 11 месяцев. Поэтому логично предположить, что уже в самое ближайшее время перед всеми арендаторами будет поставлен вопрос - либо участвовать в аукционе, либо освобождать занимаемые площади. К краткосрочной форме оформления отношений власть вынуждали сами предприниматели, которые зачастую накапливали долги по арендной плате...
Вот и теперь должники будут на особом счету. Если занимаемый ими объект все же будет решено приватизировать, преимущественного права выкупа они не получат. Такая преференция предоставляется добросовестным арендаторам, в чьём пользовании находилось помещение в течение трёх и более лет до 1 января 2009 года включительно. А добросовестность определяется надлежащим перечислением арендных платежей в течение всего срока аренды.
По словам директора департамента по управлению государственным имуществом и земельными ресурсами Архангельской области Ирины КОНДРАШОВОЙ, по федеральным стандартам одна недоимка по платежам уже не может говорить о добросовестности арендатора. Но если, к примеру, задержка оплаты произошла из-за смены кода бюджетной классификации? На уровне области уже задумались, по каким критериям будет определяться добросовестность арендатора. Очевидна необходимость создания особой методики, позволяющей объективно оценивать чистоту арендных отношений.

На защите конкуренции

Переход на конкурсную аренду Федеральной антимонопольной службой трактуется как расширение доступа участников рынка к имущественному ресурсу, его эффективное использование и развитие конкуренции. Отныне передача собственности без проведения торгов оценивается как предоставление преимущества отдельным хозяйствующим субъектам, которое обеспечивает им более выгодные условия деятельности.
Именно конкурс предоставляет равные возможности всем желающим занять выставляемый на торги объект. Кроме того, такая форма работы позволяет получить дополнительные отчисления в бюджет, а не в карман чиновника за договоренность с предпринимателем.
К слову сказать, в Северо-двинске практика конкурсной аренды внедрялась еще в 2003 году! А предприниматели Архангельска о таком опыте не помнят... О чём это говорит?
Конечно, конкурсная аренда пугает многих. Но федеральная законодательная концепция выстраивает совершенно ясные перспективы - сильный бизнес в состоянии посостязаться за право аренды и на торгах, малый вправе получить аренду на льготных условиях, а если его объект будет выставлен на продажу - претендовать на преимущественное право выкупа, но при соблюдении определенных условий. Правда, арендаторами муниципальной собственности чаще всего выступают малые предприятия, которые не обладают достаточными финансами для приобретения недвижимости. Здесь и возникает риторический вопрос: как соблюсти баланс интересов?

http://www.bclass.ru/

 

Предыдущая | Следующая